Près de 40 % des annonces de location en France ignorent les plafonds légaux d'encadrement des loyers, selon le dernier baromètre de la Fondation pour le Logement. Un taux en hausse de 5 points en un an, révélant une tendance inquiétante : l'explosion des compléments abusifs et la multiplication des dépassements, notamment dans les zones tendues comme Paris ou la Seine-Saint-Denis. Face à cette situation, les pouvoirs publics pourraient durcir les règles avant la fin de l'année.
Un dispositif sous pression : 37 % d'annonces illégales
Instauré expérimentalement en 2018 par la loi Elan, l'encadrement des loyers vise à limiter la hausse des loyers dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu. Pourtant, entre août 2025 et août 2026, 37 % des annonces dans les 69 communes concernées dépassaient les plafonds autorisés. À Paris, ce taux atteint désormais 46 %, avec des pics à 61 % dans certaines communes de Seine-Saint-Denis. Une progression alarmante, alors que la fin de l'expérimentation est prévue pour novembre 2026.
Plusieurs facteurs expliquent cette dérive : la tension persistante sur le marché locatif, la remontée des taux d'intérêt, mais aussi la perception, chez certains propriétaires, d'une possible fin du dispositif. La Fondation pour le Logement souligne également l'usage croissant du « complément de loyer », un supplément non plafonné justifié par des caractéristiques subjectives du logement.
Des compléments de loyer souvent abusifs et mal encadrés
Le complément de loyer permet aux propriétaires d'ajouter un supplément au loyer de base, sous réserve que le logement présente des caractéristiques particulières de confort ou de localisation. Pourtant, son application est souvent détournée. Certaines agences en ligne l'appliquent systématiquement, voire le justifient par des éléments aussi anodins qu'une télé ou un parking privatif, parfois facturé jusqu'à 500 euros. « On est clairement sur des cas abusifs de propriétaires qui cherchent à contourner l'encadrement des loyers », dénonce David Rodrigues, responsable juridique à la CLCV.
Le dispositif prévoit pourtant des garde-fous : le complément ne peut être appliqué si le logement présente des défauts majeurs, comme une mauvaise performance énergétique (logements classés F ou G au DPE) ou des toilettes sur le palier. Une règle méconnue des locataires, qui disposent de seulement trois mois après la signature du bail pour contester le supplément.
Vers un durcissement des règles avant la fin de l'année ?
Face à l'ampleur des abus, les pouvoirs publics pourraient agir rapidement. Une proposition de loi, adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale en décembre 2025, prévoit de mieux encadrer les compléments de loyer. Parmi les mesures envisagées : un plafonnement à 20 % du loyer de référence majoré et un encadrement strict des surfaces annexes (caves, balcons). Le gouvernement s'est engagé à reconduire l'encadrement des loyers pour deux ans, une durée jugée insuffisante par certains acteurs.
Le débat sera relancé au Sénat à partir du 21 octobre, où la prolongation du dispositif sera examinée. « Espérons que le Sénat ne détricote pas trop cette version », s'inquiète David Rodrigues, qui regrette l'absence de pérennisation du dispositif. La question reste donc entière : ces nouvelles règles suffiront-elles à endiguer les abus, ou l'encadrement des loyers restera-t-il un texte largement ignoré ?