Le secteur immobilier marocain traverse une phase de déséquilibre financier marquée par une divergence notable entre l'offre et la demande. Alors que les financements bancaires destinés aux promoteurs immobiliers ont bondi de 10,1 % à fin septembre 2026, les crédits accordés aux ménages pour l'acquisition de logements stagnent avec une progression limitée à 2,6 %.
Une dynamique de financement à deux vitesses
Les données monétaires révèlent une accélération marquée des flux financiers vers la promotion immobilière, dont l'encours atteint désormais 62,4 milliards de dirhams. Cette tendance s'inscrit dans un contexte d'expansion globale du crédit bancaire au secteur non financier, qui affiche une hausse annuelle de 11,2 %. Parallèlement, les entreprises du bâtiment et des travaux publics bénéficient d'un accès facilité aux capitaux, avec une progression de 19,6 % des crédits qui leur sont alloués, soutenant ainsi leurs besoins en équipement et en trésorerie.
La baisse des taux d'intérêt, un levier insuffisant
Bank Al-Maghrib a acté une détente monétaire au troisième trimestre 2026, réduisant le coût moyen des crédits à la promotion immobilière de huit points de base. Malgré cette amélioration des conditions de financement, le crédit résidentiel peine à retrouver une dynamique forte. Le taux moyen des prêts immobiliers pour les particuliers s'établit à 4,50 %, un niveau pourtant inférieur à celui consenti aux promoteurs. Ce différentiel suggère que le coût du crédit n'est plus le seul frein à l'investissement des ménages.
Les incertitudes sur la solvabilité et la production
Plusieurs facteurs expliquent ce décalage persistant. D'une part, la solvabilité des ménages suscite des interrogations, les créances en souffrance ayant progressé de 5 % pour atteindre 44,3 milliards de dirhams. D'autre part, l'augmentation des financements aux promoteurs ne se traduit pas mécaniquement par une hausse immédiate de l'offre de logements, en raison des délais inhérents aux cycles de construction. Si les ventes de ciment témoignent d'une activité réelle, la valeur ajoutée du secteur du BTP montre des signes de ralentissement, passant de 7,6 % à 2,8 % sur un an au deuxième trimestre.
Un enjeu de transformation de la demande
La capacité du marché à absorber les projets financés par les banques demeure le point de vigilance majeur pour les mois à venir. L'expansion du crédit aux promoteurs ne pourra se traduire par une activité immobilière soutenue que si elle s'accompagne d'une amélioration du pouvoir d'achat immobilier des ménages et d'un accès effectif au crédit. À ce stade, la déconnexion entre l'investissement des entreprises et la prudence des particuliers souligne les limites d'une lecture purement monétaire du marché immobilier marocain.